64. Idősotthon vagy ingatlanbotrány?

Már az országos sajtót is elérte a rémhír – beépülhet a védett terület a golfpályán! Erről természetesen szó sincs, de kétségtelen, hogy a képviselők egy részének döntésképtelensége és/vagy a mohósága vezethet oda is, hogy Göd városa elveszít (pontosabban kénytelen eladni) egy értékes telket, a rajta lévő fenyvessel együtt – aminek a vége erdőirtás és új épületek felhúzása lehet. A másik oldalról nézve persze csak meg kellene kérni az árát egy átminősítésnek – kérdés, ki tudja, mi a reális ár, illetve miben hajlandó megalkudni a másik fél. 

A hajdani Pólus Szálló területét a Cordys Palace Kft. vásárolta meg, hogy ott prémium idősek otthonát működtessen – az épület véleményük szerint szállodaként nem üzemeltethető nyereségesen, amit alátámaszt a tény, hogy a hitelező bank tulajdonába került, bedőlt hotelt értékesíteni kívánó Recovery Ingatlanhasznosító és Szolgáltató Zrt. évekig árulta eredménytelenül. Azonban a telken a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) szerinti besorolás alapján most idősek otthona nem működtethető.

Ezért, illetve hogy a tervezett projekt a számításaik szerint jövedelmező legyen, és felhúzhassanak még egy, valamivel kisebb lakórészeket és az egészségügyi ellátáshoz szükséges épületet, a Cordys az önkormányzathoz fordult a terület átsorolását kérve. Benyújtottak egy telepítési tanulmánytervet is, amiben egy, a meglévő szálloda magasságát elérő új szárnyat csatolnának a régihez, a jelenlegi oldalsó parkoló helyén. 

Ehhez azonban nem elegendő az új funkciót engedélyezni, a beépítési paraméterek megváltoztatására is szükség van, hiszen a mostaniak szerint már a meglévő szállodát sem lehetne megvalósítani – a szállodaépítéskor érvényes mutatókon több lépésben szigorított a város. A jelenlegi és a beruházó által kért értékek:

Beépítési paraméter	Jelenlegi „Üü-1” jelű építési övezet	Tervezett „Vi-5” jelű építési övezet
beépítési mód	kialakult	szabadonálló
kialakítható új telek legkisebb mérete	kialakult	10000 m2
megengedett maximális beépíthetőség	20 %	25 %
megengedett szintterületi mutató	0,6 m2/m2	0,8 m2/m2
legnagyobb terepszint alatti beépíthetőség	20 %	20 %
legkisebb kialakítható zöldterület	50 %	40 %
az épület megengedett legnagyobb épületmagassága:	7,5 méter	15,5 méter

A plusz 5%-os beépíthetőség még nem tűnik komoly változásnak, viszont a több mint duplájára emelkedő építménymagasság aggodalomra adhat okot – bár az is igaz, hogy a hotelépület is pont ekkora. A tanulmányterv már 2020 szeptemberében beérkezett az önkormányzathoz, azonban a veszélyhelyzetben a képviselő-testületi online tanácskozások alkalmával nem alakult ki olyan kompromisszumos álláspont, amely alapján Balogh Csaba polgármester saját hatáskörben döntést hozott volna.

Az átminősítés ellentételezéseként a cég a szomszédos, a város tulajdonában álló, a szervizházat és a lovardát magában foglaló telek elővételi jogáról való lemondást ajánlotta fel, azonban ez a jog a tulajdoni lapok szerint továbbra is a Recoveryt illette, és a Cordys csak szóban állította hogy az övé. A képviselők egy része a lovardatelek egy részének (2000-5000 négyzetméterének) eladását javasolta, hogy így a beépíthetőséget ne kelljen megnövelni, de felmerült a tisztán pénzügyi ellentételezés is. Jogosnak tűnt a vélemény, hogy az idén szeptemberben amúgy is lejáró vételi opció megszerzése nem a legnagylelkűbb ajánlat, ráadásul végig bizonytalan maradt, hogy a Cordys valóban rendelkezik-e vele.

Idén nyárra a földhivatal bejegyezte a cég vételi jogát a 6322/6 és 6324/1 ingatlanok tulajdoni lapjára, a Cordys pedig augusztus 25-én kérelemmel fordult az önkormányzathoz a 6332/2 hrsz (a szálloda telke) és a 6324/1 (a vételi joggal érintett kisebb telek) átminősítése érdekében, amelyért cserébe ezekről lemondana. A testület az augusztus 31-i ülésen tárgyalta a kérdést, de döntést nem hozott. Bár az opció lejárt volna szeptember 30-án, a Cordys a határidőt megelőzően bejelentette vételi szándékát, a folyamat így elindult. A 2018-ban kötött, a vételi jogot alapító szerződés szerint az eladási ár a szervizház telke (6322/6) esetében a két fél által külön-külön megbízott igazságügyi értékbecslők megállapított értékek számtani átlaga, a másik teleknél pedig nettó 12 millió forint.

Nehéz rosszabb forgatókönyvet elképzelni mind anyagi, mind városképi szempontból, mint hogy el kelljen adni a területet. A középár bizonyosan kevesebb lesz, mint amennyiért licittel értékesíteni lehetne a telkeket – már ha egyáltalán ez a szándék. Szerintem a város érdeke nem az eladás, hanem a meglévő erdő és vizes terület megtartása, és annál kevés jobb garancia van a beépítés megelőzésére, mint ha a mi tulajdonunkban maradnak az ingatlanok. Ha eladjuk, a vevő előbb-utóbb kezd vele valamit, ami hasznot hoz (vagy eladja valaki másnak, aki így tesz) – a kb 2,4 hektáros, 20 %-os beépíthetőségű ingatlanon akár 4800 négyzetméter alapterületű épület is elhelyezhető.

Ennek elkerüléséért nem tűnik nagy árnak a funkcióváltás és az építkezés engedélyezése, pláne, hogy az egy parkoló helyén, nem pedig zöld területen valósulna meg. A működő idősotthon és egészségügyi szolgáltatás a helyiek számára is érdekes lehet – de ennél lényegesebb, hogy munkahelyet teremt, és adót fizet be a városnak, egy romosodó szálloda helyett pedig újra kulturált, élettel teli épület lesz a hajdani golfpálya mellett. A környéket persze több forgalom terheli, mint amikor nem volt itt semmi, de a szállodainak ez a töredéke csak. 

Ugyanakkor az elfogadhatatlan (és ebben, azt hiszem, a testület mind a 12 tagja egyetért), hogy a változtatást nem csak a szálló telkére kérik, hanem a vételi joggal érintett 6324/1-re is. – vagyis az iparvágányon túli, védett területen is 25%-os beépíthetőséget képzelnek el, 15,5 m építménymagasságú épülettel. Persze lehet, hogy ez csak blöff: a változtatást szinte biztos, hogy nem hagynák jóvá a környezetvédelmi és az építésügyi országos hatóságok sem, viszont ez egy olyan alkualap, amiből könnyű engedni.

Mindenesetre a képviselő-testület nem döntött, nem hatalmazta fel a polgármestert arra, hogy előkészítse a településrendezési szerződést, amiben rögzíteni lehet az átminősítés feltételeit, így aztán arra sincs lehetősége, hogy tárgyaljon az ellentételezésről vagy az elfogadható/nem elfogadható beépítési paraméterekről. Az idő telik, az értékbecslést a városnak is meg kellett rendelnie. Nemsokára kiderül, mennyi az annyi, és az eladást nem lehet megtagadni. Persze a befektetők is szorult helyzetben vannak: amíg a város nem lép, idősotthon nem működhet a volt Pólus Szállóban – egyelőre win-win vagy kompromisszum helyett a “mindkét fél veszít” forgatókönyv látszik teljesülni. Előbb utóbb így is dönteni kell majd, de kétséges számomra, hogy akkor jobb alternatívák közül választhatunk-e, mint augusztus végén lehetett volna.